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Guide des droits et des démarches administratives

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Droits et obligations du preneur et du bailleur dans le bail à ferme
Fiche pratique

L'exécution d'un bail à ferme doit respecter les règles du statut du fermage. Ce statut encadre la relation contractuelle entre le bailleur (propriétaire) et le preneur (locataire). Le statut du fermage prévoit ainsi de nombreux droits et obligations pour chacune des parties :

Preneur

L'application du statut du fermage confère au preneur (locataire) un certain nombre de droits. Mais comme dans tout contrat de bail, il est également tenu de respecter de nombreuses obligations.

L'objectif du statut du fermage est principalement de protéger et stabiliser l’exploitation du preneur (locataire), tout en lui offrant une grande liberté dans la conduite de son activité agricole.

Les droits du preneur sont notamment les suivants :

Droits concernant la relation contractuelle

  • Droit à un encadrement du loyer

Le loyer (ou fermage) fixé dans le bail doit en effet être compris entre un minimum et un maximum déterminés par arrêté préfectoral.

À noter
L'encadrement du loyer lors de la conclusion du bail n'empêche pas une évolution de ce loyer chaque année en fonction de la variation des indices de référence. Il s'agit de l'indice national des fermages pour les terres nues et bâtiments d'exploitation loués, ou de l'indice de référence des loyers pour les éventuels bâtiments d'habitation inclus dans le bail.

  • Droit au renouvellement de son bail

    Le preneur (locataire) a droit au renouvellement automatique de son bail lorsque celui-ci arrive à son terme.

    Il existe toutefois quelques exceptions légales permettant au bailleur (propriétaire) d'empêcher ce renouvellement (notamment en cas de faute du locataire, ou lorsqu'il souhaite exercer son droit de reprise afin d'exploiter lui-même les biens qui étaient loués).

  • Droit de préemption

    Lorsque le bailleur (propriétaire) souhaite vendre les biens loués à un tiers en cours de bail, le preneur a la possibilité d'acquérir ces biens en priorité.

  • Droit de mettre son bail à la disposition d’une société

    Le preneur qui a adhéré à un GAEC peut lui confier l'exploitation de tout ou partie des biens loués, pour une durée qui ne peut excéder celle du bail. Le propriétaire doit toutefois en être informé.

  • Droit d'effectuer un apport du bail à une société

    Le preneur a la possibilité d'effectuer l'apport de son droit au bail à une SCEA ou à un groupement de propriétaires ou d'exploitants, avec l'accord préalable du propriétaire.

  • Droit à une indemnité de sortie

    Cette indemnité est due par le bailleur au preneur à l'expiration du bail lorsqu'il a, par son travail ou ses investissements, apporté des améliorations aux biens loués.

  • Droit de cession du bail

    Le preneur peut dans certains cas céder son bail, avec l'accord du bailleur. Une telle cession est permise quand elle est faite au profit du conjoint ou du partenaire pacsé du preneur participant à l'exploitation, ou aux descendants du preneur ayant atteint l'âge de la majorité ou ayant été émancipés. Le preneur peut même simplement intégrer ces personnes au bail, en qualités de copreneurs.

  • Droit de résiliation du bail

    Le preneur a parfois le droit de résilier son bail avant son terme. Les cas de résiliation sont notamment les suivants :

    • En cas d'incapacité au travail du preneur ou de l'un des membres de sa famille indispensable au travail de la ferme

    • En cas de décès d'un ou de plusieurs membres de la famille du preneur indispensables au travail de la ferme

    • Lorsque le preneur achète une ferme qu'il doit exploiter lui-même

    • Lorsque le preneur a atteint l'âge de la retraite

Droits concernant l'exploitation des biens par le preneur

  • Droit de modifier la physionomie de l’exploitation

    Le preneur (locataire) peut effectuer tous types de travaux ou améliorations, sous réserve d'en informer préalablement le propriétaire. L'autorisation de ce dernier est parfois requise. Le preneur peut par exemple construire un bâtiment de stockage de ses récoltes, ou même réunir diverses parcelles voisines afin d'améliorer la rentabilité de son exploitation.

  • Droit de réorienter les cultures

    L'exploitant (locataire) a le droit de changer le type de culture en cours de bail. Il peut ainsi procéder, par exemple, au retournement de parcelles de terres en herbe, à la mise en herbe de parcelles de terres, ou encore à la mise en oeuvre de méthodes culturales non prévues au bail (ces méthodes sont par exemple le labourage, l'irrigation, ou une rotation des cultures favorisant la préservation des nutriments).

    Certains changements nécessitent parfois l'accord du bailleur.

  • Droit de changer le périmètre de l’exploitation

    Le preneur peut effectuer des échanges ou des locations de parcelles permettant d'assurer une meilleure exploitation des biens loués.

  • Droit de réaliser des opérations d’assolement en commun

    L'exploitant (preneur) a la possibilité de réaliser des assolements, conjointement avec d'autres exploitants voisins. Cette mise en commun des terres et moyens de production ne peut être réalisée que dans le cadre d'une société en participation constituée entre le preneur et d'autre personnes physiques ou morales.

    Cette pratique permet par exemple de moissonner en une seule fois plusieurs parcelles mitoyennes, et donc d'optimiser le temps de travail. Les produits sont en général répartis entre les différents exploitants en fonction de la surface de terre qu'ils ont mise en commun.

  • Droit de chasser

    Le preneur a un droit de chasse sur le fonds loué. Ce droit lui est strictement personnel et aucune autre personne n'est autorisée à l'exercer à sa place.

Pendant toute la durée du bail à ferme, le preneur (locataire) est tenu de respecter les clauses du bail, mais ses obligations ne se résument toutefois pas au seul contenu du contrat.

Il est en effet possible que le bail ne mentionne pas toutes les règles du statut du fermage qui s'appliquent néanmoins au contrat.

Le preneur est ainsi tenu de respecter les obligations suivantes :

Payer le loyer

Le preneur doit payer le loyer (également appelé fermage) fixé dans le bail, selon les modalités convenues, notamment en ce qui concerne le nombre d'échéances par an, ou le mode de paiement.

Entretenir et conserver le fonds

Le preneur (locataire) est tenu de procéder à l'entretien des biens et à leur réparation, sauf si ces réparations résultent de la vétusté de ces biens ou d'un cas de force majeure. Cette obligation concerne les réparations locatives, et non les grosses réparations, sauf si celles-ci sont dues à un manque d'entretien du preneur.

Cette obligation de conservation inclut aussi celle consistant, pour le preneur, à préserver les biens qui sont mis à sa disposition : Il s'agit ici d'éviter toute pratique pouvant engendrer leur détérioration. Par exemple, le preneur qui utilise un pesticide interdit qui contamine les terres louées ne préserve pas correctement le fonds.

Exploiter et cultiver le fonds

Cela implique pour le preneur :

  • d'utiliser raisonnablement les biens loués en respectant la destination fixée dans le bail. Le locataire doit ainsi exploiter les biens loués selon l'usage auquel ils sont destinés. Par exemple, il ne pourra pas ouvrir un restaurant dans l'un des bâtiments loués, ou transformer une partie des terres cultivables louées en terrain de golf.

  • de garnir le fonds et engranger : il doit apporter au fonds tous les éléments permettant une exploitation effective (bétail, ustensiles, etc). Il doit également récolter et entreposer ses récoltes.

Informer le bailleur préalablement à la réalisation de travaux ou d'améliorations

L'autorisation du bailleur (propriétaire) peut être nécessaire dans certains cas, par exemple lorsqu'il souhaite construire un bâtiment.

Les améliorations et travaux que le preneur souhaite réaliser nécessitent d’informer le bailleur (propriétaire) préalablement. Cette information consiste à envoyer au bailleur une notification, c'est-à-dire une lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) contenant le projet des opérations envisagées.

1- Faculté d'opposition du bailleur

Dans certains cas, l'accord préalable du bailleur n'est pas exigé. Le projet de travaux ou d'améliorations doit être simplement notifié préalablement au bailleur pour qu'il puisse s’y opposer, s'il le souhaite. Cela concerne les situations suivantes :

  • Changement de cultures : un tel changement peut par exemple nécessiter des travaux de retournement de pâturages, ou de modification des assolements.

    En l'absence d'accord amiable entre les parties, le projet doit être notifié au bailleur 1 mois avant le début de travaux (c'est un délai d'opposition).

    Le bailleur peut saisir le tribunal paritaire des baux ruraux afin de s'y opposer, s'il estime que ces changements risquent de dégrader les biens loués. En l'absence d'opposition, ou si celle-ci est rejetée par le Tribunal, le preneur peut librement effectuer les travaux.

  • Travaux d’amélioration des bâtiments et des ouvrages incorporés au sol, ou travaux assurant une meilleure productivité (il peut par exemple s'agir d'échange ou de location de parcelles, d'assolement en commun, etc).

    Le projet doit ici être notifié au bailleur 2 mois avant le début des travaux. Ils pourront ensuite démarrer si le bailleur ne s'y est pas opposé durant cette période.

    Ce dernier doit saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux s'il souhaite s'opposer au projet qui lui a été notifé. Il peut également décider de réaliser lui-même les travaux ou améliorations.

Dans le cadre de cette faculté d'opposition, c'est le bailleur qui doit saisir le Tribunal s'il ne veut pas que les travaux ou améliorations soient réalisés. Dans ce cas, le preneur peut ensuite saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux pour contester l'opposition du bailleur.

2- Autorisation du bailleur

Dans d'autres cas le projet est notifié au bailleur afin qu'il puisse cette fois donner préalablement son autorisation. Cela concerne les opérations suivantes :

  • Tous les autres travaux d’amélioration notamment ceux concernant des productions hors-sol ou des plantations, ainsi que la construction de bâtiments.

  • Réunion de parcelles attenantes : ce sont des améliorations foncières réalisées au moyen de travaux légers comme par exemple des comblements, arasements ou taillages de haies.

Le projet doit être notifié au bailleur 2 mois avant le début des travaux. S'il n'a pas répondu dans ce délai, il est considéré comme ayant autorisé le projet (c'est un accord tacite).

En revanche, si dans ce délai de 2 mois le bailleur adresse son refus au preneur, alors ce dernier devra saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux s'il souhaite le contester.

Informer le bailleur en cas d'usurpation des biens loués

Le preneur doit avertir le bailleur lorsqu'il a constaté une usurpation commise au détriment du fonds. Il peut notamment s'agir d'un détournement de cours d'eau par un tiers ou d'un empiètement sur le fonds (par exemple lorsque la clôture ou le mur d'un voisin est construite en partie sur les terres louées). L'usurpation peut également découler d'un phénomène naturel entravant l'activité du preneur.

Le preneur qui n'en a pas informé son bailleur peut être tenu de lui verser une indemnisation.

Demander l'accord du propriétaire pour effectuer un changement non prévu au bail

Un tel changement doit permettre d'améliorer l'exploitation. Ce changement peut être par exemple la mise en herbe de parcelles de terre, ou la mise en oeuvre de méthodes culturales non prévues au bail (ces méthodes sont par exemple le labourage, l'irrigation, ou une rotation des cultures favorisant la préservation des nutriments).

Exploitation personnelle du bail

Le preneur (locataire) doit participer en personne à l’exploitation du bien. Il peut être seul ou assisté (notamment par un salarié ou un membre de sa famille). Le bailleur peut même demander la résiliation du bail si le manquement à cette obligation lui porte préjudice.

Par exemple, lorsqu'un copreneur met les biens loués à disposition d'une société de laquelle il se retire, il y a un préjudice pour le bailleur : ce dernier perd en effet la possibilité de poursuivre en justice une inéxecution des clauses du bail sur les deux copreneurs.

Restituer le fonds dans le même état

Si un état des lieux a été réalisé lors de la conclusion du bail, le preneur est tenu de restituer les bâtiments loués (mais pas les terres), à la fin du bail, au moins dans le même état que lorsqu'il les a reçus. Il n'est cependant pas responsable des dégradations dues à la vétusté des biens ou à un cas de force majeure.

Les travaux ou améliorations qu'il a réalisés peuvent donner lieu à une indemnisation versée par le bailleur. Il peut s'agir par exemple de travaux de remise en état dans les bâtiments loués.

Bailleur

La conclusion et l'exécution d'un contrat de bail à ferme créent de nombreuses obligations à la charge du bailleur. Il bénéficie également d'un certain nombre de droits qui découlent principalement des obligations du preneur.

Le bailleur bénéficie des droits suivants :

Droit de percevoir le loyer (fermage)

Le bailleur (propriétaire) a droit au versement du loyer déterminé dans le bail, selon les modalités convenues, notamment en ce qui concerne le nombre d'échéances par an ou le mode de paiement.

Droit d'être informé

Le bailleur a le droit d'être informé par le preneur (locataire) dans différentes hypothèses. C'est notamment le cas lorsque le preneur envisage de réaliser des travaux ou améliorations, des changements non prévus au bail, ou en cas d'usurpation commise au détriment du fonds (l'usurpation peut par exemple résulter de l'empiètement d'une clôture voisine sur le fonds loué ou d'un détournement de cours d'eau par un tiers. Elle peut également résulter d'un phénomène naturel, comme par exemple une innondation qui rendrait les terres louées inutilisables).

Droit de reprise

Ce droit de reprise permet au bailleur de mettre fin au bail dans le but de reprendre les terres et bâtiments loués.

Il peut exercer son droit de reprise pour lui-même ou au profit d'une des personnes suivantes : son conjoint, son partenaire ou sa partenaire pacsée, un descendant majeur ou mineur émancipé.

En cas de reprise, le repreneur a toutefois l'obligation de se consacrer à l'exploitation agricole des biens pendant au moins 9 ans.

Droit de résiliation

Le bailleur peut résilier le bail dans les cas énumérés par la loi. Il peut ainsi mettre fin au bail notamment dans les situations suivantes :

  • En cas de faute du preneur, lorsque par exemple ce dernier ne paie pas son loyer, ou s'il ne respecte pas l'une des obligations d'informer le bailleur

  • En cas de décès du preneur, lorsqu'aucun de ses héritiers ne remplit les conditions pour reprendre l'exploitation (par exemple si aucun d'eux ne dipose d'une autorisation d'exploiter au sens du contrôle des structures).

Droit d'accession

Le bailleur bénéficie d'un droit d'accession des constructions ou plantations que le preneur a réalisées. Cela signifie qu'à la fin du bail, il devient automatiquement propriétaire de ces améliorations. En contrepartie, il doit verser une indemnité au preneur.

Obligation de délivrance et obligations liées

  • Obligation de délivrance

    Cette obligation signifie que le bailleur doit mettre à la disposition du preneur (locataire) des terres et/ou bâtiments libres de toute occupation, c'est-à dire-occupés par aucun autre locataire. Cette obligation impose également au bailleur de délivrer des terres et bâtiments en bon état.

  • Obligation d'effectuer les grosses réparations

    Le bailleur est tenu d'effectuer au cours du bail toutes les grosses réparations. Elles sont à sa charge exclusive. Ces grosses réparations concernent notamment les gros murs et voûtes, les poutres, les murs de soutènement et de clôture.

    En revanche, le bailleur n'est pas tenu d'effectuer les réparations locatives. Ce sont par exemple les réparations de carreaux de chambres, ou de planches de cloison), qui restent à la charge du preneur (locataire).

  • Obligation de reconstruire

    Si les bâtiments loués sont détruits pour une raison indépendante de la volonté ou de l'action du preneur, le bailleur est tenu de les reconstruire si cette destruction compromet l’équilibre de l’exploitation. En pratique, il peut s'agir d'une destruction due à un acte de vandalisme commis par un tiers, ou causée par une intempérie.

    Le montant que le bailleur doit dépenser pour cette reconstruction est limité au montant versé par la compagnie d'assurance qui a indemnisé le sinistre.

    Une augmentation du loyer est possible en cas de dépassement de ce montant, si le preneur est d'accord.

    À défaut de reconstruction, le preneur peut demander la résiliation du bail.

  • Obligation d'entretenir les cultures

    Le bailleur (propriétaire) a l'obligation d'assurer la permanence et la qualité des plantations. Cela peut par exemple l'obliger à renouveler les plantations si leur état ne permet plus une exploitation normale par le preneur (locataire).

    En cas de manquement du bailleur à cette obligation, le tribunal paritaire des baux ruraux peut autoriser le preneur à faire exécuter les travaux nécessaires, aux frais du propriétaire.

Garanties dues par le bailleur

  • Garantie de jouissance paisible

    Le bailleur doit permettre au preneur d'utiliser paisiblement les biens loués. Cela signifie qu'il ne doit apporter aucun trouble à l'exploitation ni entraver la liberté d'exploitation du preneur. Par exemple, le propriétaire qui retire une clôture ne permet plus au locataire d'utiliser normalement un pré.

  • Garantie de contenance

    Il peut arriver que le loyer du bail (fermage) soit déterminé en fonction d'une certaine superficie. Dans ce cas, le bailleur est obligé de délivrer des biens (terres, bâtiments...) de cette même contenance.

    Si la superficie réellement louée est plus petite que celle prévue dans le bail, le preneur peut exiger une diminution du loyer. En revanche, si la surface est plus grande que prévue, le bailleur peut saisir le Tribunal paritaire des baux ruraux afin que le preneur lui verse un supplément de loyer. Dans ce cas le preneur a alors la possibilité de se désengager du bail (à condition que l'excédent de superficie dépasse de 5%).

    Cette garantie de contenance n'est pas d'ordre public. Les parties peuvent donc volontairement y déroger dans le bail.

  • Garantie des vices cachés

    Le bailleur est tenu de garantir au preneur l'absence de vices cachés empêchant l'usage des biens loués.

    Si le preneur (locataire) subit un préjudice en raison de vices cachés, il a droit à une indemnité versée par le bailleur (propriétaire). Cette indemnité est due même si le propriétaire ignorait l'existence de ces vices lors de la signature du bail. Un vice caché peut être par exemple une installation électrique défectueuse ayant provoqué une électrocution, ou la présence d'amiante dans les locaux loués.

    Cette garantie ne concerne pas les vices apparents ou ceux qui étaient connus du locataire (preneur) préalablement à la conclusion du bail rural.

Obligations financières

  • Paiement de la prime d'assurance

Dans un bail à ferme, seul le bailleur (propriétaire) est tenu de payer la prime d'assurance contre l'incendie des bâtiments loués.

En revanche, les propriétés bâties (bâtiments, entrepôts, corps de fermes...) affectés à un usage agricole sont exonérées de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) de manière permanente.

Voir aussi

  • Conditions d'application du statut du bail à ferme (ou bail rural)Baux
  • Conclusion du contrat de bail à fermeBaux
  • Renouvellement du bail ruralBaux
  • Cession du bail ruralBaux
  • Résiliation du bail ruralBaux
  • Litige agricole : procès devant le tribunal paritaire des baux ruraux (TPBR)Justice

Références

Modifié le 16/06/2025 - Direction de l'information légale et administrative (Premier ministre)
source www.service-public.fr