Guide des droits et des démarches administratives

Avant la signature de l’acte de vente définitif d'un logement en Vefa, le candidat acheteur (le réservataire) peut signer un contrat de réservation avec le vendeur (le réservant, le promoteur).

Le contrat de réservation, appelé aussi contrat préliminaire, n'est pas obligatoire. Il est cependant recommandé, car il détermine les conditions de la vente et de la livraison du logement.

Par ce contrat, le vendeur s'engage à réserver un logement neuf à l'acheteur si le programme de construction se réalise. En contrepartie, l'acheteur verse un dépôt de garantie qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est calculé en fonction du délai de livraison prévu.

Le contrat de réservation doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires concernant le vendeur et l’acheteur, le logement et la vente. Ces informations constituent le contenu minimal obligatoire du contrat. Cela signifie que leur absence peut entrainer l’annulation du contrat de réservation.

Les parties (futurs acheteur et promoteur) demeurent toutefois libres de décider d’ajouter des clauses complémentaires si elles le souhaitent.

Le contrat de réservation est obligatoirement établi par écrit. Aucune forme n’est néanmoins imposée par la loi.

En pratique, le contrat est ainsi conclu par :

• Un acte sous signature privée entre le vendeur et l'acheteur

• Ou par un acte notarié. Le notaire vérifiera les droits de propriété du vendeur et réunira les pièces nécessaires à la rédaction du futur acte de vente.

L’acheteur dispose d’un droit de rétractation lui permettant de renoncer librement à son engagement d’acquérir le logement. L’exercice de ce droit entraîne l’annulation du contrat de réservation, sans pénalité ni indemnité à la charge de l’acheteur.

Ce droit doit être exercé dans un délai de 10 jours calendaires à partir du lendemain de la 1^re présentation de la lettre RAR notifiant le contrat de réservation à l'acheteur (ou de tout autre moyen présentant des garanties équivalentes) ou de sa remise en main propre.

Lorsque le dernier jour du délai de rétractation est un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prolongé jusqu'au 1^er jour ouvrable suivant.

Si la lettre recommandée notifiant le contrat de réservation est présentée à l’acheteur, ou si le contrat lui est remis en main propre, le 5 août 2026, le délai commence à courir le 6 août 2026. Le 10^e jour tombe le samedi 15 août. Ce jour étant à la fois un samedi et un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au lundi 17 août inclus.

Si la lettre recommandée est présentée à l’acheteur, ou si le contrat lui est remis en main propre, le 10 août, le délai commence à courir le 11 août. Le 10^e jour tombe le jeudi 20 août. L’acheteur peut donc exercer son droit de rétractation jusqu’au 20 août 2026 inclus.

La rétractation doit être adressée au vendeur par lettre RAR.

Le contrat de réservation doit être notifié à l’acheteur par lettre RAR ou par tout autre moyen présentant des garanties équivalentes (huissier, Chronopost, etc.) pour la détermination de la date de réception ou de remise.

Pour réserver le logement, le vendeur peut demander à l'acheteur de verser un dépôt de garantie. Il s’agit d’une somme qui représente un certain pourcentage du prix total. Il est versé sur un compte bancaire spécial ouvert au nom de l'acheteur ou chez un notaire.

Le montant du dépôt de garantie est limité à :

• 5 % du prix de vente si l'acte de vente définitif est signé dans un délai inférieur à 1 an,

• 2 % du prix de vente si l'acte de vente définitif est signé dans un délai de 1 à 2 ans.

Aucun dépôt de garantie ne peut être réclamé si l'acte de vente définitif est signé au-delà de 2 ans.

Le dépôt de garantie est restitué au réservataire (acheteur) sans retenue ni pénalité dans les cas suivants :

• Contrat non conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat de réservation

• Prix de vente supérieur de plus de 5 % au prix prévisionnel révisé, y compris lorsque cette augmentation résulte d’une modification de la consistance de l’immeuble ou d’une amélioration de sa qualité

• Prêt prévu au contrat de réservation refusé par la banque

• 1 ou plusieurs éléments d'équipement annoncés au contrat de réservation non réalisés

• Immeuble ou partie d'immeuble objet du contrat présentant dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10 %.

L'acheteur notifie sa demande de remboursement par lettre RAR au vendeur et au dépositaire du dépôt de garantie.

Oui, un contrat de réservation peut être annulé, notamment pour :

• Vices du consentement. Il s’agit d’évènements qui ont conduit une partie à signer le contrat alors qu’elle n’y aurait pas consenti ou pas dans les mêmes conditions, si elle avait eu connaissance de toutes les informations.

  Ces vices concernent l’erreur (par exemple, erreur sur les caractéristiques essentielles du bien, sur la consistance, sur des éléments repris ensuite dans l’acte de vente), le dol (manœuvres, réticence dolosive : informations dissimulées volontairement par le vendeur ou son intermédiaire) et la violence, y compris la violence morale (pressions, menaces, etc.)

• Absence ou irrégularités des mentions obligatoires du contrat.

Les mentions obligatoires du contrat de réservation concernent, notamment, la désignation précise du bien réservé (lot, surface, nombre de pièces, etc.),le prix prévisionnel de vente, le délai de conclusion de la vente (date à laquelle la vente pourra être conclue),les règles relatives au dépôt de garantie , la reproduction de certains articles réglementaires et l’information sur le délai de rétractation de 10 jours et ses conditions d’exercice.

En pratique, pour apprécier si un contrat de réservation en Vefa peut être annulé, il faut donc examiner très précisément :

• Le contenu du contrat (mentions obligatoires, dépôt de garantie, information sur les délais, etc.)

• Les circonstances de la signature (démarchage, information fournie, éventuels manquements ou tromperies)

• La chronologie des actes (contrat de réservation, notification, acte authentique, éventuelles réserves) et les délais écoulés. 

Il est nécessaire de se faire accompagner par un avocat pour cette procédure.