Guide des droits et des démarches administratives

Conséquences de la livraison sur l’obligation de paiement du prix

Exigibilité du paiement du solde du prix du logement

La livraison du logement est le moment où le solde du prix de vente du bien, correspondant à 5 % du prix global, devient exigible. En pratique, le promoteur envoie à l’acheteur le dernier appel de fonds que celui-ci doit acquitter dans les délais contractuellement convenus.

Pour que la livraison intervienne et que le vendeur puisse exiger le solde du prix, il faut que le bien soit achevé.

Consignation du solde du prix du logement

Lors de la livraison du bien, des malfaçons ou des défauts de conformité peuvent être constatés. Ils font alors l’objet de réserves notées dans le procès-verbal de livraison signé par l’acheteur et le promoteur.

Dans ce cas, l’acheteur est autorisé à consigner le solde du prix. Cela signifie qu’il ne paie pas directement au promoteur la partie restante du prix de vente mais la dépose entre les mains d’un tiers (par exemple, un notaire).

La consignation du solde du prix permet ainsi à l’acheteur de suspendre le paiement direct du prix au vendeur tout en obtenant la délivrance du bien. En effet, le promoteur (vendeur) ne peut pas refuser de livrer le logement au motif que le solde est consigné et non versé entre ses mains.

En l’absence d’accord des parties (acheteur et promoteur) sur le lieu et les conditions de la consignation, elle doit être réalisée à la Caisse des Dépôts et Consignations.

Il est possible d’utiliser le formulaire suivant :

Conséquences de la livraison sur la garantie des vices apparents et défauts de conformité

Le vendeur en Vefa est tenu de délivrer un logement conforme :

• Aux documents contractuels (plans, devis, descriptif, règlement de copropriété, documents publicitaires ayant valeur contractuelle etc)

• Aux techniques, normes et usages admis par les professionnels du bâtiment

• Aux prescriptions techniques applicables au moment des travaux (DTU, normes NF, avis techniques etc)

• Aux exigences de solidité, de sécurité, d’étanchéité, de durabilité et de fonctionnalité attendues d’un professionnel compétent.

Il arrive toutefois que le logement livré présente des désordres (malfaçons, vice de construction, défaut de conformité etc) . On distingue alors les vices apparents et les vices cachés.

Un vice est considéré comme apparent lorsqu’il peut être constaté par un acheteur non professionnel, lors de vérifications simples, sans investigations techniques particulières ni intervention d’un expert. En pratique, est apparent le désordre dont les manifestations et conséquences sont tout de suite visibles pour l’acheteur.

À l’inverse, les vices cachés sont ceux qui sont découverts à l’usage du logement ou après des examens particuliers (études de sol, investigations dans la structure, etc.).

La livraison du logement a une importance particulière pour les vices apparents. En effet, lorsque la livraison intervient après la réception des travaux entre le promoteur et les entreprises, l’acheteur dispose d’un délai d’un an à compter de l’expiration du mois suivant la prise de possession pour agir contre le vendeur au titre de la garantie des vices apparents.

Concrètement, lorsque l’acheteur constate des vices apparents, il peut engager une action en garantie des vices apparents à l’encontre du promoteur. Cette action doit être exercée avant l’expiration du délai (en fonction de l’évènement le plus tardif) :

• soit de 1 an à compter de la réception,

• soit de 13 mois à compter de la prise de possession.

Passé ce délai, la responsabilité du vendeur ne peut plus être recherchée au titre des vices apparents.

Conséquences de la livraison sur les pénalités de retard

Les parties (vendeur et acheteur) peuvent inclure dans le contrat de vente en l’état futur d’achèvement (Vefa) du bien, une clause pénale fixant forfaitairement les dommages‑intérêts dus en cas de retard de livraison (pénalités par jour de retard, etc.).

La clause pénale a une fonction comminatoire (inciter le vendeur à réaliser le bien dans les délais) et une fonction réparatrice (évaluation conventionnelle anticipée du préjudice).

Ainsi :

• Si le bien est achevé et habitable à la date prévue de livraison, l’acheteur ne peut pas demander le paiement de pénalités

• S’il y a un retard de livraison au regard de la date contractuelle, le vendeur doit, en principe, verser les pénalités de retard prévues.

Conséquence de la livraison sur la répartition des risques et des responsabilités

En Vefa, la livraison entraîne le transfert de la garde du logement du promoteur à l’acheteur. Il en devient le gardien. Cela signifie qu’à partir de cette date, l’acheteur devient responsable de son bien au quotidien et doit veiller à son usage, à son entretien et à sa sécurité.

A compter de la livraison si le logement cause un dommage à un tiers (par exemple, une tuile qui se détache et blesse un passant, ou une fuite d'eau qui endommage l'appartement du voisin), la responsabilité délictuelle de l’acheteur peut être recherchée.

De même, le contrat de vente peut prévoir que l'acheteur se charge lui-même de certains travaux de finition ou d'aménagement après la livraison (par exemple la pose de certains revêtements, l’installation d’une cuisine équipée ou d’autres aménagements autorisés).

Il en accepte alors les coûts de réalisation et les responsabilités qui en découlent. Si ces travaux occasionnent un dommage — à lui-même, à un tiers ou aux parties communes de l'immeuble — il ne pourra pas se retourner contre le promoteur.