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Diagnostiqueur immobilier : conditions d'accès et d'exerciceFiche pratique
Définition
En cas de vente ou de location de tout ou partie d'un immeuble bâti, le vendeur doit faire établir un dossier de diagnostic technique. Ce dossier comprend notamment les documents suivants :Constat de risque d'exposition au plomb
État mentionnant la présence ou l'absence de matériaux ou produits contenant de l'amiante
État relatif à la présence de termites dans le bâtiment
État de l'installation intérieure de gaz
État de l'installation intérieure d'électricité
Diagnostic de performance énergétique et, le cas échéant, l'audit énergétique
Accès
Les compétences du diagnostiqueur immobilier doivent faire l'objet d'une certification. Cette certification est délivrée par un organisme accrédité aux personnes justifiant d'un niveau de qualification . La durée de validité de cette certification est de 7 ans.Le diagnostiqueur qui exerce sans certification peut se voir infliger une contravention de la 5e classe (soit une amende de 1 500 € et 3 000 € en cas de récidive).Pour demander la certification permettant d'exercer la profession de diagnostiqueur immobilier, des pré-requis de qualification sont nécessaires.
Ces pré-requis diffèrent selon les diagnostics que le diagnostiqueur envisage de réaliser.
Aucun prérequis n'est exigé pour la demande de certification de diagnostiqueur dans les domaines des termites, de l'électricité, et du gaz.
Pour demander la certification avec mention d'opérateur de diagnostics techniques dans les domaines de l'amiante et du plomb il faut justifier de l'une des qualifications suivantes :
soit une expérience professionnelle de 3 ans de technicien ou agent de maîtrise du bâtiment ou dans des fonctions d'un niveau professionnel équivalent dans le domaine des techniques du bâtiment
soit un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l'enseignement post-secondaire d'une durée minimale de 2 ans (niveau Bac+2, par exemple BTS, DUT, licence pro) à temps plein ou d'une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment
soit toute preuve de la détention de connaissances équivalentes en lien avec les techniques du bâtiment
Une demande de certification sans mention dans ces domaines, aucun prérequis n'est éxigé.
À savoir
Il faut maîtriser la langue française.Les candidats à la certification de diagnostiqueur performance énérgétique doivent justifier de l'une des qualifications suivantes:
soit une expérience professionnelle de 3 ans de technicien ou agent de maîtrise du bâtiment ou dans des fonctions d'un niveau professionnel équivalent dans le domaine des techniques du bâtiment
soit un diplôme sanctionnant une formation de l'enseignement supérieur d'une durée minimale de 2 ans dans le domaine des techniques du bâtiment
soit une certification professionnelle de niveau 5 ou supérieur dans le domaine du diagnostic immobilier ou de la performance énergétique du bâtiment (soit l'équivalent d'un diplôme de niveau bac+ 2 : DEUG, BTS, DUT ou DEUST) ET une expérience professionnelle d'au moins 3 ans.
Pour exercer la profession de diagnostiqueur immobilier, il faut demander une certification.
Il existe une certification par domaine. Il est possible de demander la certification dans plusieurs domaines.
En revanche, il n'est pas possible d'être titulaire de plusieurs certificats dans le même domaine. Par exception ce cumul est possible, pour une période inférieure à 2 mois, dans le cadre d'un renouvellement de certification, d'un transfert de certification, d'une extension de périmètre à la certification avec mention.
Pour toute certification, il faut s'adresser à un organisme de certification accrédité :
Organismes de certification accrédités pour délivrer la certification de diagnostiqueurs immobiliers
La procédure pour les ressortissants de l'Union européenne (UE) ou d'un État partie à l'Espace économique européen (EEE) est spécifique .
Les certifications dépendent du diagnostic que l'on souhaite réaliser :
Dans le domaine du plomb, il existe 2 types de certification :
Certification avec mention : elle permet de réaliser les diagnostics du risque d'intoxication par le plomb des peintures et les contrôles après travaux en présence de plomb.
Certification sans mention : elle permet de réaliser des constats de risque d'exposition au plomb
Le candidat à la certification sans mention doit justifier qu'il a suivi avec succès une formation initiale d'une durée 3 jours, adaptée à la nature du certificat demandé auprès d'un organisme de formation accrédité.
Pour la certification avec mention, il faut avoir suivi un module de formation d'une durée de 5 jours qui porte sur les deux niveaux de certification (avec et sans mention) auprès d'un organisme de formation.
La certification consiste en un examen théorique et un examen pratique organisés par un organisme certificateur lui même accrédité auprès d'organisme de certification des organismes de formation :
Examen théorique est décomposé en deux modules : l'un pour la certification sans mention, l'autre pour l'extension de périmètre à la certification avec mention.
Examen pratique : il s'agit d'une mise en situation de diagnostic.
La décision en matière de certification est notifiée au candidat dans un délai maximum de 2 mois après son évaluation.
Dans le domaine de l'amiante, il existe 2 types de certification :
Certification avec mention : elle permet de réaliser réaliser les repérages et examen visuels relatifs aux matériaux et produits contenant de l'amiante dans les immeubles collectifs.
Certification sans mention : elle permet d’étudier la présence d’amiante au sein des logements privatifs.
Le candidat à la certification sans mention doit justifier qu'il a suivi avec succès une formation initiale d'une durée 3 jours, adaptée à la nature du certificat demandé auprès d'un organisme de formation accrédité.
Pour la certification avec mention, il faut avoir suivi un module de formation d'une durée de 5 jours qui porte sur les deux niveaux de certification (avec et sans mention) auprès d'un organisme de formation accrédité.
La certification consiste en un examen théorique et un examen pratique organisés par un organisme certificateur lui même accrédité auprès d'organisme de certification des organismes de formation :
Examen théorique est décomposé en deux modules : l'un pour la certification sans mention, l'autre pour l'extension de périmètre à la certification avec mention.
Examen pratique : il s'agit d'une mise en situation de diagnostic.
La décision en matière de certification est notifiée au candidat dans un délai maximum de 2 mois après son évaluation.
La certification dans les domaines des termites, gaz, éléctricité ne précise pas de mention.
Il faut justifier d'une formation initiale d'une durée 3 jours, adaptée à la nature du certificat demandé auprès d'un organisme de formation.
La certification consiste en un examen théorique et un examen pratique organisés par un organisme certificateur lui même accrédité auprès d'organisme de certification des organismes de formation accrédité :
Examen théorique
Examen pratique : il s'agit d'une mise en situation de diagnostic.
La décision en matière de certification est notifiée au candidat dans un délai maximum de 2 mois après son évaluation.
Pour réaliser des diagnostics de performance énergétique (DPE), il faut d'abord obtenir une certification.
Les candidats à la certification doivent avoir suivi une formation initiale d'une durée de 56 heures au minimum, adaptée au domaine du diagnostic de performance énergétique au cours des 18 derniers mois.
Il existe 2 types de certification :
La certification sans mention permet de realiser des diagnostics dans les bâtiments d'habitations individuelles. Celle-ci est obtenue après une formation initiale d'une durée minimum de 56 heures (décomposée en 28 heures pratiques et 28 heures théoriques), adaptée au domaine du diagnostic de performance énergétique.
La certification avec mention permet de realiser des diagnostics dans les bâtiments d'habitation collectif immobiliers ou les bâtiments à usage professionnel. La formation initiale est complétée d'un module d'une durée de 21 heures (7 heures théoriques et 14 heures pratique) au minimum. La preuve du suivi de la formation initiale est apportée par une attestation délivrée par un organisme de formation certifié.
L'examen comporte deux parties : un examen théorique et un examen pratique
Examen théorique
L'examen théorique est composé des 2 modules composés d'un questionnaire à choix multiples (QCM) permettant d'évaluer le candidat sur les connaissances.
Il s’agit des modules suivants :
l'un pour la certification sans mention. Il est composé de 75 questions. Pour valider l'examen, il faut répondre correctement à plus de 75 % des questions.
l'autre pour l'extension de périmètre à la certification avec mention. Il est composé de 35 questions. Pour valider l'examen, il faut répondre correctement à plus de 75 % des questions.
À noter
à compter du 1er novembre 2025, l’examen théorique est réalisé par l’organisme certificateur grâce un outil numérique d’évaluation et de correction automatique.Examen pratique
Jusqu'au 31 décembre 2025, l'examen pratique consiste en la mise en situation sur la base d'un dossier d'information permettant la réalisation d'un diagnostic.
À compter du 1er janvier 2026, l'examen pratique se composera d'une mise en pratique réelle de l'intégralité d'un diagnostic d'un bâtiment réél.
Dans le cas de l'extension de périmètre à la certification avec mention, cette mise en pratique porte sur un diagnostic de bâtiment d'habitation collectif.
Décision de certification initiale
La décision de certification est notifiée dans un délai maximum de 2 mois après son évaluation. Lorsqu'il a été constaté des écarts entre les compétences observées et les compétences attendues, un rapport écrit décrivant ces écarts est également transmis avec le certificat.
Le certificat ainsi délivré comporte, en première page un lien, au format QR code, permettant de vérifier la validité de la certification sur le site de l'annuaire des diagnostiqueurs.
Le ressortissant d’un État membre de l'Union européenne (UE) ou de l'Espace économique européen (EEE) a la possibilité soit de s'installer en France en vue d'un exercice permanent (on parle de libre établissement), soit d'y exercer temporairement son métier (on parle de libre prestation de services ou LPS).
Un ressortissant européen qualifié dans son État d'origine pour exercer l'activité de diagnostic immobilier ou de performance énérgétique peut s'établir en France.
Il doit adresser une demande de reconnaissance de ses qualifications professionnelles à un organisme accrédité.
Cette demande doit être rédigée en français.
Si l'activité de diagnostiqueur immobilier est réglementée dans l'État d'origine, cette déclaration doit comporter la preuve des qualifications professionnelles et une déclaration concernant sa connaissance de la langue française.
Si l'activité de diagnostiqueur n'est pas réglementée dans l'État d'origine : il doit l'avoir exercée dans un ou plusieurs États membres de l'UE ou États parties à l'accord sur l'EEE pendant au moins une année à temps plein au cours des 10 années qui précèdent la demande de reconnaissance.
Pour savoir si l'activité de diagnostiqueur immobilier est réglementée dans un État de l'UE ou de l'EEE, vous pouvez consulter le site de la commission européenne.
L'organisme vérifie l'équivalence des qualifications professionnelles au regard des informations fournies et délivre une attestation de certification.
Une mesure de compensation peut être éxigée lorsqu'il existe une différence substantielle entre la formation requise en France et la qualification professionnelle du ressortissant européen, ou entre les activités couvertes par la profession en France et dans l'État membre d'origine.
Cette mesure de compensation doit être justifiée par l'organisme de certification. Elle consiste en un stage d'adaptation d'un maximum de 3 ans ou en une épreuve d'aptitude, dans un délai maximal de 6 mois à compter de la décision initiale imposant la mesure de compensation.
SOLVIT intervient notamment en matière de reconnaissance des qualifications professionnelles.
Le recours à SOLVIT est possible si les 2 conditions suivantes sont réunies :
L'Administration publique d’un État de l’UE n’a pas respecté les droits que la législation européenne lui confère en tant que citoyen ou entreprise d’un autre État de l’UE.
Une action judiciaire n'a pas encore été initié (le recours administratif n’est pas considéré comme tel).
À l’issue d'un délai de 10 semaines, SOLVIT présente une solution :
Si cette solution règle le différend portant sur l’application du droit européen, la solution est acceptée et le dossier est clos.
S'il n’y a pas de solution, le dossier est clos comme non résolu et renvoyé vers la Commission européenne.
Un ressortissant de l'UE ou de l'EEE légalement établi dans un de ces États peut exercer en France l'activité de diagnotiqueur immobilier à titre temporaire et occasionnel.
Les modalités de reconnaissance de ses qualifications sont différentes pour le diagnostic de performance énergétique (DPE) et les autres diagnostics immobiliers (amiante, termites, plomb, electricité et gaz).
Un ressortissant européen qualifié dans son État membre d'origine pour l'activité de diagnostic peut exercer ponctuellement en France sous réserve d'être légalement établi dans un État de l'UE ou de l'EEE.
Lorsque cette activité ou la formation y conduisant ne sont pas réglementées dans l'État où il est établi, le professionneldoit l'avoir exercée dans un ou plusieurs États membres de l'UE ou de l'EEE pendant au moins une année à temps plein ou pendant une durée équivalente à temps partiel au cours des 10 années qui précèdent la prestation en France.
À noter
Pour savoir si l'activité de diagnostiqueur immobilier est réglementée dans un État de l'UE ou de l'EEE, vous pouvez consulter le site de la commission européenne.Avant toute prestation ponctuelle en France, le ressortissant europééen doit adresser à un organisme de certification une déclaration préalable rédigée en françaiscomprenant les élements suivants :
Attestation certifiant que le professionnel est légalement établi dans un État membre pour y exercer l'activité en question
Preuve de ses qualifications professionnelles
Déclaration concernant sa connaissance de la langue française.
L'organisme de certification vérifie l'équivalence des qualifications professionnelles du professionnel et lui délivre une attestation de certification.
Soit l'organisme décide de soumettre le prestataire à un examen, en cas de différence substantielle entre la formation exigée en France et la qualification professionnelle du prestataire.
Le diagnostiqueur est soumis, la première année, à un contrôle sur ouvrage. Cela consiste en un contrôle sur site en situation réelle dans le cadre d'une mission de diagnostic. Le choix de la mission réelle du diagnostiqueur contrôlée est fait de manière aléatoire par l'organisme de certification.
Un ressortissant européen qualifié dans son État membre d'origine pour l'activité de diagnostiqueur peut exercer ponctuellement en France sous réserve d'être légalement établie dans un États de l'UE ou de l'EEE.
Lorsque cette activité ou la formation y conduisant ne sont pas réglementées dans l'État d'origine, la personne physique doit l'avoir exercée dans un ou plusieurs États membres de l'UE ou États parties à l'accord sur l'EEE pendant au moins une année à temps plein au cours des dix années qui précèdent la demande de reconnaissance.
Pour savoir si l'activité de diagnostiqueur immobilier est réglementée dans un État de l'UE ou de l'EEE, vous pouvez consulter le site de la commission européenne.
Avant toute prestation ponctuelle en France, le ressortissant europééen doit adresser à un organisme de certification une déclaration préalable rédigée en françaiscomprenant les élements suivants :
Attestation certifiant que le détenteur est légalement établi dans un État membre pour y exercer l'activité en question
Preuve de ses qualifications professionnelles
Déclaration concernant sa connaissance de la langue française.
L'organisme vérifie que les formations suivies correspondent au niveau de qualification exigé en France.
Si les compétences techniques et la formation suivie est en adéquation avec les conditions prévues en France, l'organisme délivre une attestation de certification.
Le diagnostiqueur est soumis, la première année, à un contrôle sur ouvrage. Ce contrôle consiste en un contrôle sur site en situation réelle dans le cadre d'une mission de diagnostic. Le choix de la mission réelle du diagnostiqueur contrôlée est fait de manière aléatoire par l'organisme de certification
Exercice
Le diagnostiqueur peut exercer son activité sous l'une des formes juridiques suivantes :
Entreprise individuelle (EI) : le diagnostiqueur est alors exploitant individuel.
-
Société : le diagnostiqueur peut choisir de créer une société d'exercice seul ou de s'associer. La création d'une société d’exercice permet d'optimiser la charge fiscale en offrant différentes options pour répartir les revenus entre les associés. Les options peuvent permettre de réduire l'impôt sur le revenu (IR) ou l'impôt sur les sociétés (IS) et les cotisations sociales.
S'il souhaite exercer en société, le diagnostiqueur peut choisir l'une des formes de sociétés suivantes :
SARL ou EURL
SAS ou SASU
Le choix d'une forme juridique (ou statut juridique) de l'entreprise est une étape décisive.
Il détermine les règles de fonctionnement de l'entreprise mais il a également des incidences sur le régime fiscal et sur la protection sociale.
Il existe deux grandes formes juridiques :
Entreprise individuelle (EI) : permet d'exercer son activité seul et en son nom propre. Le chef d'entreprise et l'entreprise individuelle forment une seule et même personne. La micro-entreprise (ou auto-entreprise) est une entreprise individuelle avec un régime fiscal et social simplifié.
Société : permet d'exercer une activité dans une entité juridique distincte du chef d'entreprise. Elle dispose de la personnalité morale, c’est-à-dire qu’elle a sa propre existence juridique (capital social, dénomination sociale, siège social, etc).
À noter
Le diagnostiqueur immobilier peut aussi exercer en tant que salarié.Ces 2 modes d’exercice ont chacun leurs règles particulières :
La création d’une entreprise individuelle (EI) implique peu de formalités (pas de rédaction de statuts, pas de constitution de capital social et d'associé, etc) et permet de lancer son activité rapidement. Le patrimoine de l'entrepreneur individuel (EI), y compris celui du micro-entrepreneur est automatiquement séparé en un patrimoine professionnel et un patrimoine personnel.
Pour en savoir plus, vous pouvez vous reporter à la fiche sur la séparation des patrimoines professionnel et personnel.
Régime fiscal et social de l'entreprise individuelle classique
L'entrepreneur individuel est soumis à l'impôt sur le revenu (IR), dans la catégorie correspondant à son activité (BIC, BNC , BA.).
Cependant, il lui est possible d'opter pour le régime réel d'imposition ou même pour l'impôt sur les sociétés (IS).
L'entrepreneur individuel relève du régime de la Sécurité sociale des indépendants. Il a le statut de travailleur non-salarié (TNS). Il ne paye pas de cotisations et contributions sociales durant au moins les 90 jours qui suivent le début de son activité.
Notre fiche sur la protection sociale du commerçant et de l'artisan détaille les cotisations dues et les modalités de déclaration et de paiement.
Régime simplifié de la micro-entreprise
Le régime de micro-entrepreneur est un régime social et fiscal très simplifié. Il est applicable quand le chiffre d'affaires HT ne dépasse pas certains seuils : par exemple 188 700 € s'agissant d'une activité de vente de marchandises, ou 77 700 € pour les prestations de services.
Le régime simplifié s'applique automatiquement pour l'année de création (N) et l'année suivante (N+1) à condition que ces seuils soient respectés.
Par ailleurs, la micro entreprise est soumise à la franchise en base de TVA : c'est-à-dire que l'entrepreneur ne déclare pas la TVA sur les prestations ou ventes qu'il réalise et ne peut pas non plus la déduire.
Concernant l'imposition de ses revenus, la micro entreprise est imposée à l'IR, dans la catégorie correspondant à son activité : micro BIC, pour le diagnostiqueur immobilier dont l’activité est commerciales). L'impôt dû est calculé en tenant compte d'un abattement forfaitaire sur le chiffre d'affaires pour frais professionnels qui varie selon l'activité exercée (pour une activité de vente de marchandises : l'abattement correspond par exemple à 71 % du chiffre d'affaires).
Pour plus de détails sur les abattements fiscaux, vous pouvez consulter la fiche sur le régime fiscal du micro-entrepreneur.
Enfin, l'entrepreneur paie des cotisations sociales uniquement s'il génère du chiffre d'affaires.
Notre fiche sur l'entreprise individuelle (EI) précise toutes les règles de fonctionnement.
La société est une entité juridique qui dispose d'une personnalité morale, c’est-à-dire qu’elle a sa propre existence juridique (capital social, dénomination sociale, siège social, etc). Elle peut signer un bail commercial, embaucher des salariés et possède un patrimoine distinct de celui de ses associés. Elle est représentée par un dirigeant (un gérant ou un président) qui exerce l'activité.
L’intérêt de créer une société est de limiter la responsabilité du professionnel et de ses associés aux apports réalisés lors de la constitution de la société. Elle permet ainsi de protéger le patrimoine personnel de chacun.
Le professionnel peut exercer une activité commerciale et/ou artisanale seul (création d'une EURL ou d'une SASU) ou en s'associant avec d'autres personnes (SARL, SAS). La création d'une société nécessite la réalisation de différentes formalités comme la rédaction de statuts, le dépôt d'un capital social qui peuvent être coûteuses. Par ailleurs, la société doit respecter différentes obligations comptables (tenue et dépôt de comptes annuels, convocation des associés aux assemblées générales (AG), tenue d'AG pour toute modification des statuts de la société, etc).
Régime fiscal
Les bénéfices réalisés par la société sont en principe soumis à l'impôt sur les sociétés (IS). Pour certains types de sociétés, les associés peuvent opter pour l'impôt sur le revenu (IR). Dans ce cas, les bénéfices réalisés sont déclarés en tant que BIC dans la déclaration d'impôt sur le revenu.
Protection sociale
La protection sociale du dirigeant de société varie en fonction du type de société choisie. Le dirigeant d'une EURL ou d'une SARL (s'il est majoritaire) est considéré comme un travailleur non salarié et doit cotiser à l'Urssaf sur le revenu d'activité indépendante ou sur une base annuelle minimale.
Le dirigeant d'une SAS, SASU, SARL (minoritaire ou égalitaire) est considéré comme un travailleur assimilé salarié. Il relève du régime général de la sécurité sociale. Il bénéficie d'une protection sociale très proche de celle d'un salarié. S'il ne se verse pas de salaires, il n'a pas à payer de cotisations sociales.
Pour faire le bon choix, il est donc indispensable de prendre en compte de nombreux facteurs :
l'exercice de l'activité seul ou à plusieurs avec des associés (en société )
le régime fiscal concernant l'imposition des bénéfices
le régime de protection sociale selon la forme juridique envisagée.
Pour vous aider à choisir la forme juridique la plus adaptée à votre situation, l'Urssaf met à disposition le simulateur suivant :
Déclarer l’activité
Le professionnel doit procéder à l'immatriculation de l'entreprise. Cette procédure doit être effectuée en ligne sur le site du Guichet des formalités des entreprises :
Le professionnel doit faire sa demande d'immatriculation dans le mois qui précède la date déclarée du début de l'activité et, au plus tard, 15 jours après la date de début d'activité. Cette formalité a pour effet de donner une existence juridique à l'entreprise.
Cette déclaration permet d’informer l’ensemble des organismes concernés par le lancement de l'activité (Insee, organismes sociaux, Urssaf, centre des finances publiques…).
Dès que la demande d'immatriculation est acceptée, l'Insee attribue :
Un numéro Siren : c'est un numéro unique d'identification de l'entreprise composé de 9 chiffres
Un numéro Siret : c'est l'identifiant géographique de chacun des établissements de l'entreprise, il est donc possible d'en avoir plusieurs. Ce numéro est composé du Siren et d'un NIC (Numéro Interne de Classement).
Lors de l’enregistrement de l’entreprise, l’Insee attribue également au professionnel son code APE.
Déclaration de non-condamnation
Lors de l'immatriculation de son activité, le professionnel doit fournir une déclaration sur l’honneur de non-condamnation.
Par cette déclaration, le diagnostiqueur immobilier atteste qu'il n’a fait l’objet d’aucune sanction pénale, civile ou administrative lui interdisant de créer et gérer une entreprise.
Un modèle de déclaration de non condamnation et de filiation est disponible :
Les cotisations appelées par l'Urssaf dépendent de la structure d’exercice de l’activité et du statut juridique du dirigeant.
Pour connaître toutes les règles concernant le régime social du dirigeant, il est possible de consulter la fiche relative à la Protection sociale du dirigeant de société.
Le professionnel qui exerce son activité en son nom propre (entreprise individuelle) ou en tant que gérant majoritaire d'une société (comme une EURL ou une SARL), est affilié à la Sécurité sociale des indépendants (SSI), le régime obligatoire des travailleurs non salariés.
Le professionnel doit régler des cotisations sociales auprès de l’Urssaf dès le début de son activité.
Toutefois, en pratique, aucune cotisation ni contribution sociale n’est exigée pendant les 90 premiers jours qui suivent le lancement de son activité.
Les revenus n'étant pas encore connus au démarrage de l’activité, les cotisations sont d’abord calculées sur une base forfaitaire pendant les 2 premières années (aux mêmes taux que ceux qui s’appliquent en cours d’activité). Elles sont ensuite ajustées et régularisées en fonction des revenus réels de l’année d’exercice.
Les cotisations sont obligatoirement payées en ligne de l'une des façons suivantes :
Soit chaque mois : le paiement s’effectue le 5 ou le 20 de chaque mois, par prélèvement automatique.
Soit chaque trimestre : le paiement s’effectue par prélèvement automatique, par télépaiement ou par carte bancaire les 5 février, 5 mai, 5 août et 5 novembre.
Lorsqu’il exerce son activité dans le cadre d’une société et qu’il occupe des fonctions de direction qui lui donnent le statut d’assimilé salarié (président ou directeur général rémunéré de SAS par exemple), le professionnel relève du régime général de la sécurité sociale.
Ses cotisations sociales sont identiques à celles d’un salarié cadre, et il bénéficie d’une protection sociale équivalente, à l’exception de l’assurance chômage (une assurance chômage optionnelle est cependant possible).
Une fois la certification obtenue par le diagnostiqueur, l'organisme de certification procède à la surveillance des certificats.
Cette surveillance prend les formes suivantes :
Des opérations de surveillance documentaire
Un ou plusieurs contrôles sur ouvrage qui consiste en un contrôle sur site en situation réelle dans le cadre d'une nouvelle mission de diagnostic. Ce contrôle sur ouvrage est valable 7 ans.
Le déroulement de ces opérations varie selon les domaines pour lesquels les certificats sont délivrés :
Pendant le cycle de certification, l'organisme de certification procède à des contrôles documentaires et à des contrôles sur ouvrage.
Contrôle documentaire
L'organisme de certification procède à trois contrôles documentaires au cours de la 2e, la 4e et la 6e année du cycle de certification.
Ce contrôle documentaire porte un échantillon d'au moins cinq rapports de diagnostic établis par la personne certifiée. C'est l'organisme de certification qui sélectionne ces rapports parmi toux ceux établis sur les 12 derniers mois en choisissant au moins un rapport pour chacun des types de mission.
Ce contrôle permet également de certifier que le diagnostiqueur immobilier exerce réellement l'activité pour laquelle il a obtenu la certification.
Les organismes certificateurs peuvent s’appuyer sur l’analyse statistique de l’activité du diagnostiqueur grâce au traitement automatique des données de l’Ademe. Ils peuvent choisir les rapports des contrôles documentaires et des CSO après élaboration du diagnostic.
Attention
À compter du 1er octobre 2025, le fait de réaliser plus de 1 000 diagnostics de performance énergétique de maisons individuelles ou appartements sur une période glissante de 12 mois déclenche automatiquement un signalement d’anomalies par l'Ademe aux organismes certificateurs. Le diagnostiqueur doit se justifier et risque une suspension de son certificat.Contrôle sur ouvrage
L'organisme de certification procède un contrôle sur ouvrage en cours de diagnostic au cours de la 1re année du cycle de certification. Il est déclenché à partir de la réalisation de 20 missions de diagnostics le cas échéant.
L'organisme de certification vérifie sur site et en conditions réelles la capacité du diagnostiqueur à réaliser un diagnostic. Il vérifie la conformité de la réalisation du diagnostic et dans un délai d'une semaine maximum après la visite sur site, la conformité du rapport de diagnostic établi.
L'organisme de certification procède également à deux contrôles sur ouvrage après élaboration du diagnostic au cours de la 3e et la 5e année du cycle de certification. Il convoque ainsi le certifié avec un préavis d'au moins sept jours ouvrables.
Pendant le cycle de certification, l'organisme de certification procède aux contrôles suivants :
Une opération de surveillance documentaire initiale pendant la 1re année du cycle de certification et une seconde opération entre le début de la 2e année et la fin de la 6e année
Un contrôle sur ouvrage sur site.
Surveillance documentaire
La surveillance documentaire a les objectifs suivants :
vérifier que la personne certifiée se tient à jour des évolutions techniques, législatives et réglementaires dans le domaine concerné
vérifier quela personne certifiée exerce réellement l'activité pour laquelle elle a obtenu la certification. Elle doit fournir au moins cinq rapports sur les douze derniers mois ou, s'il s'agit de l'opération initiale de surveillance documentaire, de quatre rapports établis depuis l'obtention de la certification
vérifier quela personne certifiée est dûment assurée
vérifier la conformité à la réglementation ou bonnes pratiques professionnelles d'un échantillon de rapports établis par la personne certifiée
examiner l'État de suivi des réclamations et plaintes concernant la personne certifiée dans l'usage de sa certification, ainsi que, le cas échéant, les suites données aux résultats de la surveillance précédente.
À noter
À compter du 1er janvier 2025, pour le domaine de l'amiante, la surveillance permettra de contrôler le respect des obligations légales et réglementaires et notamment les obligations de transmission des rapports dans l'application informatique SI-amiante.Les résultats de chacune des opérations de surveillance font l'objet d'un retour écrit à la personne certifiée indiquant les écarts entre les compétences observées et les compétences attendues.
La décision de maintien, de suspension, de réduction ou de retrait du ou des certificats est notifiée dans un délai maximum de deux mois à compter de la dernière sélection de rapport par l'organisme de certification.
Contrôle sur ouvrage
Ce contrôle est réalisé par l'organisme de certification pendant la durée du cycle de certification, avant la demande de renouvellement. Pour ce faire, le diagnostiqueur transmet à l'organisme de certification, un planning de ses interventions prévues sur la période pendant laquelle il est envisagé de réaliser le contrôle sur ouvrage. Par ailleurs, il précise dans ses contrats de diagnostic qu'il doit pouvoir être accompagné par un examinateur représentant l'organisme de certification afin que ce dernier ne puisse se voir refuser l'accès au site du contrôle sur ouvrage.
Le contrôle sur ouvrage sur site porte sur l'ensemble des domaines de diagnostics pour lesquels le diagnostiqueur est certifié. Si la réalisation en une fois n'est pas possible, l'organisme doit réaliser plusieurs contrôles sur ouvrage permettant la surveillance de l'ensemble des domaines de certification du diagnostiqueur.
Le choix de la mission réelle qui est contrôlée est aléatoire et communiqué au diagnostiqueur 2 jours ouvrables avant le contrôle.
Dans le cas d'une certification avec mention, les organismes de certification procèdent à un contrôle sur ouvrage dans le périmètre de la certification avec mention.
Ce contrôle sur ouvrage est valable 7 ans.
Lorsqu'un contrôle sur ouvrage révèle des non-conformités, l'organisme de certification déclenche un nouveau contrôle. Si ce deuxième contrôle révèle des non-conformités alors l'organisme de certification suspend ou retire le ou les certificats.
La décision de maintien, de suspension, de réduction ou de retrait du ou des certificats est notifiée dans les deux mois qui suivent la réalisation du contrôle sur ouvrage.
Au cours de la période de certification le diagnostiqueur doit apporter la preuve qu'il a suivi une formation continue correspondant à son domaine auprès d'un Organisme de formation certifié.
La formation continue différe selon les certifications obtenues.
Formation continue au cours du cycle
Au cours du cycle de certification, le diagnostiqueur doit réaliser un cas test de formation organisé par l'organisme de formation certifié.
Il s'agit d'une mise en situation permettant la réalisation d'un diagnostic. Elle est réalisée en présentiel ou à distance.
Cette formation permet d'assurer un rappel des nouveautés législatives, réglementaires ou normatives ainsi que des évolutions techniques et des bonnes pratiques de la profession.
Cette formation continue dure 7 heures par an lors de la deuxième, la 3e, la 4e et la 6e année du cycle pour la certification sans mention.
Pour la certification avec mention, la durée est de 7 heures supplémentaires par an lors de la 2e et la 5e année du cycle.
Formation continue en milieu professionnel-tutorat
Dans l'année suivant sa certification initiale, le diagnostiqueur doit réaliser deux missions réelles et complètes de diagnostic de performance énergétique accompagné sur place par un tuteur.
Cette formation en milieu professionnel est encadrée par un organisme de formation certifié.
Le tuteur doit avoir une expérience de 5 ans dans le domaine du diagnostic énergétique.
À l'issue de la formation, le tuteur rédige un bilan des missions réalisées par le diagnostiqueur et l'organisme de formation certifié délivre l'attestation de suivi de formation en milieu professionnel au diagnostiqueur.
La formation continue a pour objectif de tenir à jour les connaissances et compétences du diagnostiqueur.
Cette formation doit être effectuée avant la fin de la 4e année et 18 mois avant la fin de la période de certification.
Cette formation doit durer 1 journée pour la certification sans mention ou 2 jours pour la certification avec mention.
Organismes de certification accrédités pour délivrer la certification de diagnostiqueurs immobiliers
Le diagnostiqueur ou la société doit souscrire une assurance permettant de couvrir sa responsabilité civile professionnelle (RCP) dans le cadre de ses interventions.
Il peut être mis en cause par exemple pour une erreur de diagnostic, une absence de diagnostic (par ex : oubli d'un diagnostic obligatoire), ou une mauvaise interprétation des résultats des diagnostics.
Le montant de la garantie ne peut pas être inférieur à 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année.
À noter
L'employeur est responsable de tous les dommages que ses salariés pourraient causer. Ces dommages incluent tous les préjudices corporels, matériels et immatériels pouvant être causés à un tiers pendant le temps de travail et sur les lieux d'exercice. L'assurance RCP couvre ces risques.Le diagnostiqueur est tenu à une obligation d'impartialité et d'indépendance. Il ne doit pas avoir de lien susceptible de remettre en cause cette obligation avec son client ou avec une entreprise pouvant réaliser des travaux préconisé dans un diagnostic.
Le diagnostiqueur ne peut pas accorder, directement ou indirectement aucun avantage ni rétribution, sous quelque forme que ce soit, aux intermédaires immobiliers.
Les agents de la direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF) sont habilités à rechercher et constater les manquements des diagnostiqueurs à l'égard de leurs obligations professionnelles.
La certification est valable pour une durée de 7 ans.
Une demande de renouvellement doit être effectuée au plus tard 6 mois avant l'échéance de la certification.
Il faut remettre un dossier à l'organisme de certification.
L'organisme de certification vérifie que le candidat a effectué et validé les formations continues et la surveillance sur l'ensemble des domaines de diagnostic pour lesquels il est certifié.
À savoir
Si la décision de renouvellement n'est pas prononcée avant la fin de validité de la certification, une demande de certification initiale doit être engagée.Activité commerciale réglementée
Code APE : 7120B
Cotisations sociales : à régler auprès de l’Urssaf
Régime de sécurité sociale : Sécurité sociale des indépendants (SSI) ou Régime général de la sécurité sociale, selon le mode d’exercice
Protection sociale : CPAM (maladie), Carsat (retraite)
Services en ligne et formulaires
- Consultation du répertoire national des certifications professionnelles (RNCP)Commission de la certification professionnelle de France compétences
- Soumettre une plainte à SolvitCommission européenne
- Trouver le bon statut (forme) juridique et comparer le coût des cotisations socialesUrssaf
- Guichet des formalités des entreprisesInstitut national de la propriété industrielle (Inpi)
Références
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Code de commerce : article R123-53
Déclarations au moment de l'immatriculation -
Code de commerce : article R123-239
Délai immatriculation commerçant/société - Arrêté du 1er juillet 2024 définissant les critères de certification des diagnostiqueurs intervenant dans les domaines de l'amiante, électricité, gaz, plomb et termites, de leurs organismes de formation et les exigences applicables aux organismes de certification
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Code de la construction et de l'habitation : article R271-2
Obligation d’assurance -
Code civil : article 1242
Responsabilité du professionnel - Arrêté du 28 juillet 2025 définissant les anomalies révélant un exercice manifestement irréalisable de l'activité de diagnostiqueur
